早晨八點(diǎn)多，前往高橋村的車上，乘客們看起來仍有一些困意。往窗外看，天空灰蒙蒙，如果天氣好一些，此時陽光應(yīng)已布滿街道。但太陽并不忙著發(fā)光發(fā)熱，繁忙的反而是街道兩旁的商店，早早便開門營業(yè)。   　　湯汁豐盈的小籠包不止是無錫的特產(chǎn)，也在這丹陽的街道上裊裊地升騰著熱氣。當(dāng)然不止早餐店，此時賣家私的、賣衣服的店家，也在等候他們今天的第一位客人登門，丹陽已經(jīng)開始了它繁忙的商業(yè)活動。   　　在大家的印象中，江浙一帶向來富庶，如今更是身兼制造業(yè)大省和內(nèi)河航運(yùn)重地。去年，江蘇創(chuàng)下8.59萬億的GDP，緊追廣東。作為第二經(jīng)濟(jì)大省，每年危險(xiǎn)廢物的產(chǎn)生量，江蘇在全國也是排名靠前，這里的環(huán)保市場有著巨大的需求。   　　車越開越偏僻，駛向丹陽市后巷鎮(zhèn)的高橋村。2015年雅居樂著手環(huán)保行業(yè)的市場調(diào)研，2016年收購了第一家環(huán)保公司；直到去年底收購位于江蘇的和合環(huán)保集團(tuán)，它大約已經(jīng)擁有超過20家的環(huán)保公司。   　　環(huán)保行業(yè)有著許多細(xì)分市場，雅居樂想做的主要是固體廢物處理、環(huán)境修復(fù)和水務(wù)，其中又以固體廢物為主打業(yè)務(wù)。固體廢物處理實(shí)際上也有細(xì)分領(lǐng)域，雅居樂劃出了工業(yè)危廢、生活垃圾、餐廚垃圾和污泥，前三年工業(yè)危廢是它重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域，因此雅居樂在收購公司的時候，主要奔著這個方向去。   　　目前，雅居樂一共在環(huán)保業(yè)務(wù)上投入了100億元，工業(yè)危廢方面獲得了擁有超200萬噸/年的危廢處理資質(zhì)和超1200萬立方米的安全填埋場庫容。   　　分散是工業(yè)危廢處理領(lǐng)域的現(xiàn)狀，200萬噸/年的數(shù)據(jù)實(shí)際上已超過這個細(xì)分領(lǐng)域的龍頭企業(yè)東江環(huán)保，東江環(huán)保目前的危廢處置能力是將近170萬噸/年。雖然雅居樂多次在記者會上提及環(huán)保業(yè)務(wù)，但均是草草帶過，因此，對標(biāo)東江環(huán)保也許可以成為外界窺探雅居樂環(huán)保業(yè)務(wù)造血能力的一個窗口。   　　車輛逐漸朝著高橋村靠近，去年11月底，雅居樂正式控股江蘇和合環(huán)保集團(tuán)有限公司，它是雅居樂收購的在危廢處置方面較為成熟的環(huán)保項(xiàng)目，所在地便是此行目的地高橋村。   　　這是個占地面積達(dá)238畝的項(xiàng)目，通過與雅居樂環(huán)保集團(tuán)總裁李雪君、雅居樂環(huán)保集團(tuán)固廢事業(yè)部華東區(qū)域總經(jīng)理張玉鵬、江蘇和合環(huán)保集團(tuán)總經(jīng)理簡捷的交流，也讓外界得以初探這家房地產(chǎn)公司多元化業(yè)務(wù)的雛形。  
　　“很多人誤會環(huán)保是為了拿地”   　　一下車便看到和合墻體上的公司名稱，已經(jīng)在加上了“雅居樂環(huán)保集團(tuán)”的字眼。簡捷和張玉鵬帶著我們參觀，簡捷是和合的老員工，張玉鵬是雅居樂控股和合之后，才從東江環(huán)保來到了雅居樂環(huán)保集團(tuán)。   　　初涉環(huán)保業(yè)務(wù)，要解決的首要問題是人事，除了地產(chǎn)板塊的員工轉(zhuǎn)型進(jìn)入環(huán)保板塊，雅居樂還從外部的環(huán)保公司找來人員，這其中便有張玉鵬。雅居樂內(nèi)部人士向我們稱贊他是固體廢物處理領(lǐng)域多年的專家，我們問除了他，雅居樂環(huán)保集團(tuán)是不是也找了其他人加盟，對方回答說：“當(dāng)然，找了很多人?！?   　　實(shí)際上，從雅居樂環(huán)保集團(tuán)現(xiàn)在高管團(tuán)隊(duì)的構(gòu)成也能看出上述的人才格局，董事長陳忠其、總裁李雪君、副總裁兼財(cái)務(wù)管理部總經(jīng)理王哲屬于前者，而固廢事業(yè)部總經(jīng)理廖澤暉、雅居樂環(huán)保集團(tuán)技術(shù)部總經(jīng)理任玉森等人則屬于后者。   　　簡捷和張玉鵬帶著我們在外部參觀了和合項(xiàng)目的危廢貯存?zhèn)}庫、實(shí)驗(yàn)室、穩(wěn)定化/固化車間等，危廢在處理流程中必須經(jīng)過這些環(huán)節(jié)。過程中，簡捷和張玉鵬沒有戴口罩，他們說一是因?yàn)檫@里的環(huán)保安全達(dá)標(biāo)、沒有異味，二是自己不習(xí)慣戴口罩。   　　“我們要把基礎(chǔ)做好，在環(huán)保安全達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上，再做(技術(shù))創(chuàng)新，降低成本，這是我們的舉措?！睆堄聩i說。   　　最后，我們走向了固體廢物安全填埋處，它的庫容達(dá)到了123萬立方米，附近設(shè)置了一個模型，展示著填埋處橫切面所采用的技術(shù)。在參觀后的交流時，雅居樂品牌部總經(jīng)理周驍勇對我們開玩笑道：“大家以為填埋處就挖個坑埋上就完了，但其實(shí)前面我們做了很多工作，非?！袃?nèi)涵’的。”   　　雅居樂由房地產(chǎn)至環(huán)保，面對的真正質(zhì)疑不在于填埋處運(yùn)用技術(shù)的多與少，而是它是否在真正地做產(chǎn)業(yè)。去年11月份，雅居樂環(huán)保集團(tuán)舉行的品牌發(fā)布會上，它提出要打造“地產(chǎn)+環(huán)?！钡膭?chuàng)新協(xié)作模式，更是令外界浮想聯(lián)翩。實(shí)際上，這也是很多房地產(chǎn)公司在擴(kuò)展多元化業(yè)務(wù)時需要面對的輿論。   　　“雅居樂充當(dāng)?shù)慕巧褪窍胩ぬ?shí)實(shí)、認(rèn)認(rèn)真真、好好地、規(guī)范地、合法地經(jīng)營實(shí)業(yè)，我們就是想做投資、做建設(shè)，最終是為了運(yùn)營資產(chǎn)，所以我們來做工廠、環(huán)境的治理和處理”，李雪君如是回應(yīng)：“很多的一些人誤會了，說你們環(huán)保是不是為了地產(chǎn)拿地？或者把地產(chǎn)換一個名目？其實(shí)一點(diǎn)都沒有。”   　　李雪君進(jìn)一步解讀“地產(chǎn)+環(huán)保”的協(xié)同：“我們希望能給大家住的小區(qū)里營造的空間，是比較好的環(huán)境、生態(tài)，所以這里面除了最常見的自來水(供給)，還有對河流水系和小區(qū)水井的污水處理。(被污染的)土壤都需要進(jìn)行治理，如果不治理，土壤里面的有毒物質(zhì)慢慢地釋放，這些影響不止一年兩年，可能是十幾年、幾十年?！?  
　　“3-5年?duì)I業(yè)額達(dá)到100-200億”   　　近年來，除了核心業(yè)務(wù)板塊房地產(chǎn)，雅居樂擴(kuò)展了雅生活、環(huán)保、教育、建設(shè)等多元業(yè)務(wù)。今年，雅居樂對現(xiàn)有的業(yè)務(wù)和新的業(yè)務(wù)進(jìn)行重新整改，并在今年的中期業(yè)績會上，向外推出商業(yè)業(yè)務(wù)板塊；同時增添立足三四線城市，以代建為主業(yè)的房管板塊。   　　目前，旗下八大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)包括地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、教育、建設(shè)、房管、資本和商業(yè)管理。按照雅居樂的規(guī)劃，未來五到六年，房地產(chǎn)業(yè)績占一半，而其他產(chǎn)業(yè)占一半，實(shí)際上目前真正是重心的產(chǎn)業(yè)為地產(chǎn)、環(huán)保和教育。   　　“八大產(chǎn)業(yè)有很多是跟地產(chǎn)相關(guān)的，真正進(jìn)入主要是三個行業(yè)，一個是地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，還有是環(huán)保和教育?！敝茯斢抡f道。   　　近兩年，雅居樂在環(huán)保和教育領(lǐng)域收購頻頻，以期擴(kuò)大規(guī)模從而為這兩大新業(yè)務(wù)板塊的造血能力打下規(guī)?；A(chǔ)。就環(huán)保而言，李雪君透露，希望接下來的三到五年，營業(yè)額能夠達(dá)到100到200億之間，因此看到這兩年雅居樂環(huán)保集團(tuán)收購不斷。   　　至于為何在有著眾多細(xì)分領(lǐng)域的環(huán)保行業(yè)選擇了固體廢物處理、環(huán)境修復(fù)和水務(wù)，其中又以固體廢物下的工業(yè)危廢為主打業(yè)務(wù)，李雪君表示，除了市場存在著巨大的處理缺口，這個領(lǐng)域的盈利也是他們看中的原因，“現(xiàn)在是以危廢作為最核心龍頭的企業(yè)，它的盈利能力要比其他的好很多”。   　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，雅居樂的固體廢物業(yè)務(wù)下設(shè)工業(yè)危廢、生活垃圾、污泥和餐廚垃圾四個子類；環(huán)境修復(fù)業(yè)務(wù)下設(shè)水環(huán)境和土壤環(huán)，李雪君認(rèn)為該領(lǐng)域目前的商業(yè)模式有待清晰，而水務(wù)則下設(shè)工業(yè)廢水和自來水/污水廠。   　　“我們要做那么多事情，不能一下子全部干，那也干不好?！崩钛┚f道，雅居樂計(jì)劃分階段來擴(kuò)展業(yè)務(wù)，以水務(wù)作為基礎(chǔ)業(yè)績和基石，然后以工業(yè)危廢為主打的側(cè)重點(diǎn)和拳頭產(chǎn)品，在這個過程中把環(huán)境修復(fù)作為未來的主要增長點(diǎn)，這是核心的戰(zhàn)略思路。   　　“未來三年，大概固體廢物業(yè)務(wù)占到80%以上，智慧水務(wù)可能占到10%到15%，剩余的5到10%留給我們的環(huán)境修復(fù)?！崩钛┚f道。   　　工業(yè)危廢是重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域，因此雅居樂在收購公司的時候，主要奔著這個方向去。自2016年6月控股第一次下屬公司唐山優(yōu)藝勝星再生資源有限公司后，至今在環(huán)保業(yè)務(wù)上投入了100億元，下屬公司達(dá)到33個，工業(yè)危廢方面獲得了擁有超200萬噸/年的危廢處理資質(zhì)和超1200萬立方米的安全填埋場庫容。   　　9月24日的消息指，雅居樂環(huán)保集團(tuán)進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，集團(tuán)全資附屬公司雅居樂生態(tài)環(huán)?？萍加邢薰居?jì)劃收購上市公司中滔環(huán)保旗下六間公司各自五成股權(quán)，這六間公司分別從事供水、污水處理、土地平整、供熱服務(wù)及發(fā)電、固體廢物處理及危險(xiǎn)廢物處理業(yè)務(wù)。   　　行業(yè)的“散、小、弱”同時也給此前毫無環(huán)?；A(chǔ)的雅居樂帶來了分羹的機(jī)會，攜帶資金猛地扎進(jìn)市場，目前雅居樂環(huán)保的危廢處理能力一舉超過這個細(xì)分領(lǐng)域的龍頭企業(yè)東江環(huán)保。   　　東江環(huán)保成立于1999年，2003年成功登陸香港聯(lián)交所創(chuàng)業(yè)板，環(huán)保行業(yè)細(xì)分市場多，這家公司的主要業(yè)務(wù)是工業(yè)危廢的處理，目前，東江環(huán)保下設(shè)70余家子公司，具備44類危險(xiǎn)廢物經(jīng)營資質(zhì)，擁有危廢處置能力近170萬噸/年。  
　　“會嘗試釋放危廢處置的產(chǎn)能”   　　由于環(huán)保行業(yè)本身集中度較低，加之環(huán)保政策與督查趨嚴(yán)，中小企業(yè)效益轉(zhuǎn)弱，市場格局向龍頭企業(yè)靠攏，因此近幾年主要通過收購的方式，東江環(huán)保不斷擴(kuò)大公司規(guī)模。   　　東江環(huán)保預(yù)期這個市場的空間到2020年會超過1800億元，雙方的競爭仍在進(jìn)行。東江環(huán)保2020年產(chǎn)能規(guī)劃目標(biāo)為350萬噸/年，2022年產(chǎn)能規(guī)劃目標(biāo)為500萬噸/年；而2020年之前，雅居樂環(huán)保集團(tuán)將投入200億元。   　　李雪君表示，關(guān)于并購對象的選擇會有很多考量，包括政策、市場、企業(yè)的工藝，設(shè)施設(shè)備和管理團(tuán)隊(duì)，亦會通過投資指標(biāo)來判斷是否進(jìn)行收購?！巴顿Y回收期原則上不高于8年，最差的也是8年；IRR大于等于10%，這個是我們投資的底線?！崩钛┚a(bǔ)充道：“如果這兩個(指標(biāo))算不過來，我們就PASS掉了。”   　　雖然規(guī)?？雌饋砼c龍頭企業(yè)相當(dāng)，但由于未有公開數(shù)據(jù)，雅居樂環(huán)保集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)效益如何則無從得知。因此，對標(biāo)東江環(huán)保，也許可以成為外界窺探雅居樂環(huán)保業(yè)務(wù)造血能力的一個窗口。   　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，2015-2017年，東江環(huán)保的工業(yè)危廢處理資質(zhì)分別達(dá)到136萬噸/年、150萬噸/年和170萬噸/年，這三年對應(yīng)的營業(yè)收入為24.03億元、26.17億元和31億元，對應(yīng)的歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤則分為是2.98億元、3.79億元和4.64億元。   　　值得關(guān)心的另外兩個核心數(shù)據(jù)為毛利率和凈利率，2015-2017年期間，東江環(huán)保的毛利率為32.41%、36.12%和35.88%，而凈利率則為16.03%、22.05%和17.85%。   　　既然雅居樂環(huán)保集團(tuán)的危廢處理資質(zhì)已經(jīng)超過了200萬噸/年，是否意味著公司的營利能力實(shí)際上能夠與東江環(huán)保相當(dāng)？未來三到五年希望營業(yè)額能夠達(dá)到100-200億的規(guī)模，如果以東江環(huán)保的營業(yè)額為參考值，是否意味著雅居樂的危廢處理資質(zhì)仍然需要大幅提升，并在其中投入更多的資金以進(jìn)行收購？   　　李雪君回應(yīng)表示，危廢處理資質(zhì)并不代表有效的產(chǎn)能，雅居樂環(huán)保集團(tuán)要做的是把“所有的資質(zhì)都轉(zhuǎn)化為有效的產(chǎn)能”，以此釋放出經(jīng)濟(jì)和價值。   　　他補(bǔ)充道：“雅居樂環(huán)保集團(tuán)的200萬噸里面，希望在未來的過程里，能逐步釋放成為有效的產(chǎn)能，并且每個產(chǎn)能能夠發(fā)揮到極致，擁有營收的能力。”